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理性讨论:杭州房价什么时候见顶?什么时候大跌?
9月18日晚间,杭州住保房管祭出《杭州部分区域实施限购政策》一文,宣布自9月19日起实施住房限购,暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。至此,杭州成为2016年第十个进行限购的城市。

限购前夜(9月18日),杭州楼市单日成交3261套,刷新单日新房成交记录,限购首日,新房成交仅216套,但随后的几天,成交量又恢复到限购前的水平。

不禁要问,限购对于目前的杭州楼市来说,是炎炎夏日中一场收效甚微的降温雨,还是夏秋交替的第一场雨?

唯物辩证法中,“事物是永恒发展”是不可置疑的基本观点,套用在楼市上同样可行。所以,笔者认为:一个癫狂的市场终归要回归原有的价值。去年的股灾就是一个真实的例子。

一、全国大环境来看:

这轮房价的涨幅差不多到顶了

9月13日,国家统计局照例发布了全国房地产开发投资和销售情况,其中关于资金、销售和土地的几项数据,释放出一种信号——房价涨幅差不多到顶了。

1房地产开发投资增速放缓

2016年1-8月份,全国房地产开发投资同比累计增速5.4%,比1-7月份提高0.1个百分点。可以看出,增速的高点出现在4月,之后逐月下降。

2


数据来源:国家统计局,K指数研究室制图1-8月份,商品房销售面积87451万平方米,同比增长25.5%,增速比1-7月份回落0.9个百分点。同期,全国商品房销售额是6.67万亿元,同比增长25.5%,增速比1-7月份回落1.1个百分点。

楼市目前虽然热度不减,但增速已经放缓,且最新增速创今年新低。

3、


1-8月份,房地产开发企业到位资金同比增长14.8%,与去年相比仍处高位,但从6月以来,增速逐月放缓,1-8月较1-7月大跌0.5个百分点。


自3月以来,房地产企业到位资金增速一直快于房地产开发投资增速,两者之间的差距在7月拉到最大。这说明,当时的房地产企业资金状况最为良好。但到8月,这个差值又开始缩小了,房企到位资金增速连续3个月下降,让你还敢拿地王?
4、

数据显示,国房景气指数在5月份达到年度最高,自6月份逐月下降,8月份下降至93.7,通常情况下,国房景气指数100点是最合适的水平,95至105点之间为适度水平,95以下为较低水平,105以上为偏高水平。此外从该指标环比变化来看,已连续3个月保持负值。

5、

1-8月份,全国商品房成交均价7618元/平方米,同比增长10.5%。从全国来看,房价还在上涨,但增速已持续五个月回落。

然而,10%的房价增幅,超过过去20年的平均增幅,也明显超过2010年以来的均值(7%左右),也超过GDP增幅!这个房价水平,不算低呀。已经有点不利于民生了。

6、

注:还款负担率(%)=还房贷的现金/当年按揭购房家庭年可支配收入数据来源:

广发证券研报,K指数研究室制图

美国在次贷危机时期,还款负担率最高达32%,2015年,还款负担率为27%左右。而日本在资产泡沫时期,还款负担率最高达到45%,资产泡沫破裂后,才逐步回到20%左右的水平。

对比可见,中国目前高达40%还款负担率,已超越次贷危机时期的美国,已接近资产泡沫时期的日本,可见,中国人的负债程度之深,还款压力之大。

综合上面的数据,笔者认为,这轮房价的涨幅差不多到顶了。

二、如果遵循周期规律,

2017年房价下跌是大概率事件。

2015年的杭州楼市以为自己是个传奇,仅得瑟了八个月就被2016年的楼市迎头赶上,截止到9月20日,杭州楼市已经成交14.51万套,是2015年的1.2倍,从成交均价的历年走势来看,2016年杭州商品房成交均价(时间段:1月1日-9月20日)是17145元/平方米,八年来第二次站上17000元/平方米的大关,仅次于2010年。


数据来源:透明售房网,K指数研究室制图众所周知,房地产是一个强周期、高风险的行业,一般来说,3年左右为一个周期,2007、2010、2013都是一轮周期中的房价高点,结果在次年房价就迎来下跌,2016年杭州商品住宅成交均价(时间段:1月1日-9月20日)创近六年新高,如果遵循历史规律,2017年房价下跌是大概率事件。

三、限购政策重启,释放政策转向讯号

房地产行业除了周期性明显外,受宏观经济环境和国家调控政策的影响也非常大。

信贷政策不可能再向房地产市场放水1本轮实行的宽松货币政策初衷并非单独指向楼市,但在实操中却让重点城市楼市成了最大的得益者,还虹吸了其他实业的资金。

7月26日,中共中央政治局召开会议,罕见提“抑制资产泡沫”,资产市场两大品类,房地产市场和证券市场,处于苦苦挣扎中的股市,不存在抑制泡沫的问题,这无疑就是针对楼市说的。接下来,信贷政策不可能再向房地产市场放水。

如果货币紧缩发生,对楼市绝对将是一个特大利空。

限购政策已上线22016年楼市疯狂的幕后推手之一就有各种利好政策,如今,杭州限购政策已经上线,本地楼市政策已经发生转向!

现阶段来看,限购力度比较温和,如对房价的调控效果收效甚微,后续调控力度可能还会加码,那么本轮行情中,各板块的抗跌能力将陆续展现,“弱势板块”将打响头炮,其他抗跌能力强的板块最终也会被迫在大环境压力下价格下滑。

在对杭州楼市各月商品房成交均价与楼市政策出台时间的相关性进行观测后:房价大幅下跌有延迟性,一般发生在政策转向后的1年左右时间,所以,2017年下半年之后,房价出现下跌的可能性很大。

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