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理性分析当前的房地产市场
马年刚过,杭州楼市部分楼盘的竞相降价引起了全国关注,“银行房地产信贷收紧”“地产股价跌停”等传闻充斥着网络。有不少人认为,房地产业即将崩溃了,也有不少意见认为这是一次“诈降”,目的是放大楼市危险信号,以求得高层救助,或者是地方为了减轻调控压力所释放烟雾弹。从中国房地产市场演进的经验来看,“崩溃论”不绝于耳很多年,而放大危险信号以期望得到高层救助的情形也并不止一次。

  2014年中国的楼市注定扑朔迷离。从杭州某银行暂停房地产贷款的消息看,该消息有被市场放大的嫌疑。兴业银行澄清了“全面停止房地产贷款”的传闻,指仅针对地产夹层融资与地产供应链融资,其余各家银行也分别作了澄清。

  2014年的中国楼市真的走到所谓“崩盘”的边缘了吗?针对近来国内楼市众多说法,北京市华远地产股份有限公司董事长任志强2月23日连发5条微博,意在表示地产商家有余粮、政策不变的情况下,销售、价格、投资三个增幅都会下降,但总体仍是上升的。王健林就目前疯传的楼市“崩盘论”直言:“说房地产崩盘不是别有用心,就是脑子有病。”王健林认为,房地产业快速发展基本也就是五六十年的事,现在的发达国家如美国99%是存量房,1%是新房交易。中国的房地产快速发展大概还有一二十年。冯仑也认为未来房地产业还有10到20年好光景。

  但降价带来的影响肯定是有的,楼市告跌还是引发了连锁效应,并波及多个领域,舆论热议在放大楼市风险,银行称房地产信贷政策未变,但个人房贷收紧已在多地上演,引起人们的担心。

  理性分析当前楼市,楼价上涨直接原因是地价上涨、供求失衡、市场炒作等,但在货币上的根源是人民币过度发行,楼市发生的种种不确定性,最终还要有真实的信贷政策定方向。

  在不确定性中寻找确定因素,即投机性需求可能性越来越小了,经过去年投机性需求刺激楼市失控式暴涨之后,管理层对此所发出的信号已经非常明显。显然,遏制房地产投资和投机活动,将过热的房地产热适度降温,已经不仅是个经济问题了,如果解决不好,就可能成为严重的社会问题和政治问题。

  2013年,“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词。2013年下半年以来,新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定,十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革;不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进,而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化,政策取向也各有不同。业界的基本共识是今年房地产住宅市场销量和价格涨幅都会放缓,而住宅开发量在2016年将会达到峰值。

  听谁的?我们必须有理性的分析,需要深入分析各种因素,作出自己的判断。

  一般而言,房价的主要决定因素有市场因素和成本因素。市场因素主要是供需关系导致价格变化,如果供不应求导致市场均衡被打破,房价必然上涨,从而导致地价上涨,因此从市场因素而言,房价带动地价上涨,是一种引致效应。房屋成本主要是地价、建筑成本和相关税费,在建造成本、利税一定的情况下,地价成为房价高低的主要变量,按经验统计其比例一般大约是40%~50%,因此从成本角度而言,地价影响房价,高地价可能导致高房价。国家和地方出台了不少控制房地产投资过热的政策,而且产生了较大影响,但是其影响的好坏需要进行定性评估分析。

  从长远看,未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展,带动房地产市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势,到2030年我国城镇化率要达到70%,未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的内需市场,将会给房地产业的多元化发展带来新的机遇。中国经济不可能在短期内改变投资拉动占主导地位的经济增长模式,也不会在短期内忽略房地产投资对经济的影响,城乡居民也不会放弃居住条件改善的欲望和权利。

  房价还与人民币汇率有关系,但不是一种因果关系,而是互相影响的关系。中国GDP能否保持比较高的增长速度,是决定人民币强硬的关键。假如未来5年,中国GDP增长速度能够保持6.5%以上,人民币长期贬值的可能性比升值的可能性小,只要人民币处在升值过程中,房价也会是升的。

  市场是最彻底、最真实的,市场供求规律是决定一切的试金石,政策尺度必须尊重市场规律。无论在房地产市场中,还是在其他产品市场中,供给和需求都是以价格作为桥梁,而最终交易也是以价格作为媒介。在市场经济中,供求规律很好地发挥作用,但是在现行价格下供不应求时出现短缺,而供过于求时出现过剩,原因在于所谓“现行价格”并非市场均衡价格。

  对房地产企业而言,“心有猛虎,细嗅蔷薇”,今天房地产市场高土地价格、高融资成本、高房价的“三高模式”不可持续,地产开发需要寻找新的思路。大的房地产企业都在思考自己的战略融合,变革动作明显,有的企业已经开启产城一体化战略的转型。总体上看,由于银行贷款收紧,更多优质房企将通过基金等渠道融资,但是控制风险已经很重要了。

  在房地产个人需求上看,地区和城市的非同质性,对某些城市和地区来说,产能过剩已经出现“鬼城”,而对于像绍兴这样的城市来说,房价还不是太不靠谱,也不大可能出现“鬼城”的情况;收入两极分化,使有些人认为当前的价格并不高,而其他人却已经感到无法忍受;真正必须面对高房价的人群,往往是外来人口,包括农民工,这是中国城乡一体化、城市化的最大障碍,当同一城市不同人群必须面对不同的价格,而价格的歧视对象是弱势人群时,任何政策措施都是低效,或者无效的。从人们的需求看,区域经济发展水平不平衡,不可否认是有城市间的差别。就产品而论,刚性住宅、学区房、城市中心商业综合体将成为热点。

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